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物業管理中的關鍵管理
作者:郝國華    來源:原創

一、 設備設施管理的內涵
(一)設備設施管理的發展背景與涵義
設備設施管理是自20世紀 60年代伴隨著辦公環境與設備的日益復雜而逐漸產生并發展起來的。
國際設備設施管理協會調查顯示,舒適的工作環境能使工作效率提高 5%~15%,溫馨舒適的居室環境能使夫妻離婚率下降3-5%、能使爭議雙方的和解率提高15-20%,產婦順產,學生聽課時的注意力等都與設備設施所提供的環境直接相關,因此許多企業將提高工作環境質量作為吸引和留住優秀員工、提高產婦的順產率,學生注意力的重要手段之一,從而更加關注設備設施管理。
設備設施管理是“一種綜合行多學科,通過集成人和技術,確保建筑環境功能性的專業活動”。設備設施管理強調其管理過程必須具備發展戰略的高度,具體的承擔者可以是組織內的技術部門,也可以外包給第三方專業企業承擔,在這里必須強調的是:物業企業與業主之間的權利義務關系并未隨之轉移改變,物業企業仍對外包服務的質量負最終責任。
2004年,國際設備設施管理協會向中國內地深入地介紹設施管理基本理論與研究現狀,并向內地物業管理經理人頒發了設施管理經理資格證書。此后,設備設施管理被內地部分業內人士視為“超越”物業服務的新模式而受到大力推動。但調查顯示,72%的受訪者對設備設施管理的認識是:“聽說過,但不了解”。
(二)物業設備設施管理的特點
1、物業的設備設施關系到業主的最根本利益。物業設備設施的產權屬于全體業主,資產絕對值很大,視物業規模和檔次不同,多則數億元,少則幾千、幾百萬元,對于高層高檔寫字樓而言,設備設施占總投入的70%以上。物業的正常使用取決于設備設施的正常運行,管理如不到位,不僅影響設備設施的使用壽命,更會影響整個物業的使用功能,甚至造成隱患和事故,最終影響物業的保值升值。
2、物業的設備設施技術性較強。隨著技術全面進步,越來越多的高科技設備設施被應用到物業建筑群中,門類繁多,涉及專業面廣。通常的物業都具有高低壓供配電系統、給排中水系統、通風空調系統、消防自動報警系統、消防識別滅火系統、交通拖動(電梯)系統、自動化控制系統、保安監控系統(含各類門禁識別系統)、樓內綜合布線系統、通信系統、停車場管理系統以及有線電視系統等,而一些新型的高科技智能化物業仍具有勞動密集型的特征,但是物業設備設施的管理卻越來越顯示出技術密集型的趨勢。正因如此,物業設備設施管理以成為物業管理最本質、最需專業技術的核心內容。
3、物業的設備設施所提供的是“間接性”服務。目前,很多物業企業由管理公司更名為服務公司并在形象禮儀、保潔綠化、客戶服務等“直接性”服務方面下功夫,突出為業主服務、安居才能樂業的宗旨,但為業主的安居提供保障的是物業設備設施安全正常運行,是安居的前提和保障,是物業服務的底線。盡管這項工作不為多數業主所常見,即“間接性”服務的特點,但只有做好此項工作,其他各項“直接性”服務才有意義。換言之,物業設備設施管理的水平從根本上來講決定了物業公司的管理水平和服務水準。
4、物業設備設施管理要有可繼承性和可延續性,俗稱:技術生命的可延續性。一棟物業使用壽命少則四、五十年,長則上百年,即使由一家物業服務公司長期管理,也需要幾代人的銜接,而且隨著物業管理的市場化和招投標制度的實施,物業服務公司的更換成為常態。在此情況下,設備設施的管理就要求具有很好的可繼承性和可延續性,由此也決定了物業管理的指導思想必須具有長期性、連續性和可繼承性。
二、物業管理與設備設施等資產管理模式的比較
    無論物業管理、設備設施等資產管理,其管理對象都是具有明確產權的、有價值的物質實體,這些實體是由所有者為了滿足特定的目標需要而建造的。二者都含有對管理對象進行良好維護與維修的內容,都要保證管理對象良好的運行狀態。二者內涵主要表現在以下方面。
    (一)發展背景不同
    物業管理始于住宅,長期以來住宅是物業服務企業的主要服務對象,造成大家提及物業管理就是指居住區的管理。而設備設施管理最為重要、難度最高、專業性最強,它來自于其物業企業自身發展的能力,同時其水平高低也是決定物業管理企業綜合實力的主要因素。產生背景和發展環境不同使二者在管理視角、管理地位和目標等方面存在差異。
    (二)管理定位不同
從《物業管理條例》關于物業管理的定義不難發現,物業管理定位于“維修、養護、維護”這樣的層次(設備設施僅是看守型,維持型模式),處于被動(事故后維修)、從屬的地位,重運行維修,輕預測保養的最終結果就是縮短設備設施的使用壽命,直接損害了業主的切身利益,而且增加事故隱患,增大經營風險,弱化物業企業自身技術實力,對物業服務公司也是一種根本性的損失,這也是導致物業管理行業始終徘徊在低端的原因之一。設備設施管理著眼于組織戰略層次(設備設施的正確使用和精心維護是設備設施管理工作中的重要環節。正確使用設備設施可以保持其良好技術性能與完好的運行狀態,防止發生非正常磨損和突發性故障,延長使用壽命,提高使用率。而精心維護設備設施則起著“保健”的重要作用,可改善其技術狀態,延緩劣化進程,消除隱患于萌芽狀態,即預測和預防從而保障設備的安全運行。),強調設備設施應滿足組織實現戰略目標的需求,能夠主動適應組織的變化并做出相應調整。
(三)管理視角不同
1、物業設備設施管理和資產管理都具有從外部提供專業化服務的性質。物業管理更明確了社會化、市場化、專業化的特征,更加凸顯了物業管理作為社會化的專業服務特性。
2、實體性貶值。設備的實體性貶值是指資產在存放或使用過程中,由于使用磨損和自然力的作用,造成實體損耗而引起的貶值。實體性貶值的估算,一般由具有專業知識和豐富經驗的工程技術人員,對設備的主要部位進行技術鑒定并綜合分析其使用、維護、修理、改造等情況,并考慮物質壽命等因素,將評估對象與全新狀態相比較,考慮由于使用磨損和自然損耗時設備的功能、使用效率的影響程度,判斷設備的成新率,從而估算實體性貶值。
3、功能性貶值。由于無形損耗而引起價值的損失稱為功能性貶值。估算功能性貶值時,主要根據設備的效用、生產能力和工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異造成的成本增加和效益降低,相應確定功能性貶值額。同時,還要重視技術進步因素,注意替代設備、替代技術、替代產品的影響,以及行業技術裝備水平現狀和資產更新換代速度。
4、經濟性貶值。由于外部環境變化造成的設備貶值稱為經濟性貶值。計算經濟性貶值時,主要是根據由于產品銷售困難而開工不足或停止生產,形成資產的閑置,價值得不到實現等因素,確定其貶值額。評估人員根據具體情況加以分析確定。還有其他一些因素如:競爭增加、通貨膨脹、原材料供應變化、利率提高和國家經濟政策的影響等等。當設備使用基本正常時一般不計算經濟性貶值。

通過以上分析,在物業管理過程中,設備設施的資產管理是一項非常重要的管理工作,也可以講—設備設施管理是物業管理的根本!是對設備設施運行過程中的實物形態和價值形態的某些規律進行分析、控制和實施管理。由于設備設施資產管理涉及面廣,應實行“一把手”工程,通過設備設施管理部門、設備使用部門共同努力,互相配合才能保值增值。
當前,物業行業的設備設施的資產管理主要工作內容有如下幾方面。
1、保證設備設施固定資產的實物形態完整和完好,并能正常維護、正確使用和有效利用。
2、保證固定資產的價值形態清楚、完整和正確無誤,及時做好固定資產清理、核算和評估等工作。
3、重視提高設備設施利用率與設備資產經營效益,確保資產的保值增值。
4、強化設備設施資產動態管理的理念,使物業設備設施資產保持高效運行狀態。
5、積極參與設備及設備市場交易,調整企業設備存量資產,促進全社會設備資源的優化配置和有效運行。
6、完善物業資產產權管理機制。在企業經營活動中,企業不得使資產及其權益遭受損失。企業資產如發生產權變動時,應進行設備的技術鑒定和資產評估。
總之,怎樣從低層次的物業管理轉向到較高層次的物業資產管理上來?涉及到物業資產管理的現狀和物業資產管理是怎樣提出的問題。隨著我國房地產業的發展,大批新建房屋和住宅區的建成,以及各種投資性商鋪、產權式酒店等投資性物業的出現,與社會市場經濟體制相適應的集管理、經營和服務為一體的城市物業資產管理應運而生,物業資產管理,就是資產管理在物業資產領域的表現形式。將舊的、凌亂的、低層次的管理轉向有序的、專業化、市場化,逐步完善規范化的物業資產管理。


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