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異地物業管理面面觀
作者:楊靜    來源:原創

    隨著房地產業在全國的發展,物業管理也隨之在各地遍地開花。因各地區之間經濟、文化發展的差異,物業管理這一看似簡單的事物也顯現出多樣化的態勢。
一、行政主管部門職能不同,催生物業服務費定價差異
    隨著市場經濟體制的逐步完善,政府職能方式向運用經濟手段為主,經濟、法律和必要的行政手段相結合的方式轉變,在商品價格的制定與監管上體現尤為突出。在價格制定方面,市場調節的定價方式已成為市場定價的主要手段,改變了政府指導價一統天下的局面,這一定價方式在物業管理市場中被充分體現。部分地區行政主管部門從源頭著手,梳理了物業服務費的定價方式,形成了政府指導價與市場調節價并存的格局,針對普遍消費群體推出的政策房,實行政府指導價的物業服務費用定價方式,制定出物業服務收費基準價標準,物業企業須參照此基準價標準,且以“不能上浮,下浮不限”為原則制定價格。另外對于定位各異的商品房項目,由低到高制定不同級別的服務標準,供物業企業與物業服務委托方參考,物業企業可根據不同級別服務標準測算各項成本,以測算的成本為依據制定服務價格,此價格不受基準價限制。這種以服務標準測算服務價格的方式,使低價、高價均有根據,便于市場選擇,由低到高拉開了服務檔次及服務費用,促進行業有續發展,兼顧了不同消費群體的需要。在價格的監管方面,行政主管部門除制定規范性文件,還制定了合同示范文本,規范合同簽訂,保障雙方權益,在合同簽訂后又以物業服務合同備案的方式,對物業管理市場進行宏觀調控。
    高質高價的物業服務在行業已不罕見,但在住房、養房商品化的今天,房屋所有權人需要支付買房、養房的費用 ,從考慮購房人的承受能力,維持社會穩定的角度出發,低廉的物業服務費仍然是行業價格的主流。另外,一些地區為促進房地產業發展,采取物業服務費政府指導價的單一定價方式。針對不同業態的物業制定了物業服務收費基準價標準,且以“不能上浮,下浮不限”為原則定價。行政主管部門以價格備案的形式進行監管,超出基準價標準,將無法進行價格備案。
    在這種情況下,基準價標準往往不能支付物業管理的日常運營成本,物業服務費用縮水,但支出項目一個也不能少,那企業如何應對呢?只能在物業服務費用構成方面另辟蹊徑。將變數較大的科目在物業費之外單獨列支,即達到物業費瘦身的效果,又可避免因該科目費用頻頻上漲帶來的運營壓力。在物業運營成本之中,除人力成本費用以外,公共設施、設備的耗能支出是較大的成本支出,隨著入住人數的增加、能源價格的上調及設施設備使用效能的降低,能源費支出與日俱增,另外對于公眾責任保險,隨投保范圍、保險責任等條款的不同,所需交納的保費金額差異較大。對于幾年或是十幾年一成不變的物業費來說,公區能源費、公眾責任保險單獨列支無疑利于物業管理的長遠發展。對于公區能源費、公眾責任保險等費用,預先制定費用的分攤方式,根據實際發生額,按戶分攤,再與物業服務費一并收取,通過分攤費用的方法,有效的緩解了物業服務費用的入不敷出。
二、各地區間接薪酬 不同,致人力成本各異
    在加工制造業密集的地區,外來務工勞動力眾多,為招工便利、穩定勞動力、方便管理,“包吃包住”成為招聘的必備條件,在核算人力成本時,須將食宿成本同工資、保險等一并納入其中,成為員工福利的一部分。相對于“吃、住自理”的模式,無形中提高了員工的間接薪酬,增加了成本支出。在物業管理前期介入階段因項目處在施工建設中,具備使用功能的房屋有限,往往需自行解決辦公用房。在上述地區住宿用房又不可避免,而且隨著住宿人數及租賃期限的增加,這筆費用將是不小的開支。另外,自產農副產品較少、依賴外地供應,導致農副產品價格較高也是上述地區的一大特點,這也增加了一日三餐的支出。如未在成本核算時考慮此部分支出,將為工作的開展帶來一定困擾。
三、投資性購房需求上升,促使物企拓展多種經營途徑
    在二、三線城市,在商品房項目的大量上馬,本地區人口固定,外來人口有限,投資性購房需求上升,導致房屋空置率較高,隨之帶來,物業費用收取難,收費停車場無法啟動,特約服務無從開展的局面。但物業管理的支出較為固定,各崗位缺一不可,另外行業值班及國家對勞動時間等要求,成本調整空間不大,是典型的麻雀雖小五臟俱全。加之前期物業管理受分期開發及銷量影響,物業費收入有限,物業企業的正常運營將陷入囧境。在這種情況下,拓展多種經營渠道成為物業企業生存發展的必經之路。
    在這種情況下,許多城市的物業企業租賃投資人購買的商品房,以快捷酒店的運營方式整體裝修出租,或是尋求大型企業合作,以員工宿舍等方式出租管理,從中受益。隨著以上業務的開展,入住人數隨之增多,這不僅增加樓盤人氣,提高購房人投資收益,帶動整個樓盤的銷售,而且減少了物業費收取難度,增加了特約服務、中介服務收入,提升了物業服務附加值。
以上從收支兩方面,闡述異地前期物業管理的差異,當然,受地區間地理、氣候條件的影響,在設備設施管理等方面也存在差異,在此就不贅述了。總之,雖然各地物業管理千差萬別,但也是萬變不離其宗,《物業管理條例》實施近十年,多部地方性法律相繼出臺,其各具特點,但也有相似之處。在工作中,以《條例》為主線深入學習項目所在地的規范性文件,實地考察所在地區同行的運營情況,全方位了解當地的“風土人情”以制定相應對策,達到未雨綢繆,為前期工作開展奠定基礎。


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