Understanding 感悟悅豪
變革思維、聚焦效益、創造價值
作者:高利華    來源:原創

第一部分:變革思維
    新華詞典中對變革的解釋是:“改變事物的本質”。因此我們要變革就要先了解自身的本質是什么?為什么要變革?然后才應該考慮如何變革。
    讓我們先看看國內物業的現狀:我國物業管理已經走過二十多年的歷程,但就行業整體發展而言,物業管理企業的經營效益不盡人意,行業利潤趨低,行業人員的待遇長期停滯在低水平線,企業虧損面日趨擴大。這也導致了物業行業在社會上的地位較低,從業人員沒有榮譽感,總感覺低人一等。一次和一個朋友在外吃飯,他從事物業行業很多年,現在已經是一家物業公司的高層管理者了,,偶遇他的一位故交,當那位故交問他做什么工作時,我這位朋友回答做房地產工作,他的那位故交連連稱贊好工作。事后我問他為什么要如此回答,朋友說實在不好意思說自己是做物業的,太沒有面子了… …。上面這個小故事從側面反映出物業行業在國內落后的局面。落后的原因不外乎有以下幾點:一、國內物業管理仍屬于勞動密集型行業,從業人員整體素質低;二、單薄的管理規模,經營效益較差;三、物業管理法規仍不健全,業主對法規概念模糊,物業管理企業付出與回報不對等;四、服務水平不高。 這些原因嚴重影響了物業管理企業的經營效益,而效益不佳則企業人才難留、難以提供優質的管理和服務,這又進一步影響經營效益,最終形成惡性循環。
    對照國內物業情況看自己,雖然我們在行業內和目標客戶群中口碑很好,但從根本上仍擺脫不了國內物業落后的陰影。很多地方較多專業物業管理公司更顯落后,比如勞動密集,悅豪物業僅安全人員數量就高達幾百人,流動率高、招聘難、人員素質低、管理成本高等弊病隨著行業的發展越來越突出。“在悅豪物業干幾年去其他公司都沒有問題”,而說這些話的員工基本只在悅豪工作過,對外界一無所知,這種現象雖然表現出悅豪員工的高度歸屬感和自豪感,但同時也是非常危險的信號,沒有競爭不可能進步,不與外界接觸只能是“閉關自守”。可喜的是我們已經開始變革思維,在悅豪近幾年的工作中,培訓內容變得更加務實與高效,通過培訓我們了解了自己本質上的不足,也就為變革做好了準備。

    學習國外先進物業管理經驗是我們變革思維過程中必須要做的事情,物業管理始于19世紀60年代的英國,我們就了解一下英國現今物業管理模式是怎樣的:
一、英美的物業管理已成為社會化的服務行業,任何人、任何公司都可從事物業管理,只要具備條件,領取營業執照即可。這些物業管理公司或管理機構絕大多數都是自主經營、自負盈虧的經濟實體。
二、英美的物業管理服務項目多,內容廣泛,包括物業建設前后、物業使用全過程的管理.
三、管理方式非常靈活。業主或用戶委托物業公司進行物業管理,而物業公司的管理方式非常靈活。小修工程、日常養護可由內部維修人員完成,而大、中工程可以采取承包方式轉給別的專業公司完成。一個項目或工程如綠化管理,可單項承包也可整體承包。費用由雙方協商,計費方法可依時間長短,也可按次計費。
四、物業管理服務收費由委托方與物業管理公司商定,視市場供求狀況、地區環境以及房屋的數量與質量,由雙方自由協商而定,一般無統一的標準。
五、物業管理公司人員精干,效率高,固定人員少,一些項目盡可能臨時聘請,可承包的就不設固定人員以節約開支。
從上述特點可見國外物業管理更看重的是經營, 悅豪物業目前開展的諸項變革,如:零星工程、保潔外包、保安外包等正是朝著國際先進物業管理方向看齊,聚焦效益,創造價值。

第二部分:聚焦效益,創造價值
    如何突破困境、提高經營效益,我們要在哪些地方進行變革,這是擺在我們面前不可回避的問題,集團和公司肯定已經有了基本的原則和方向,在此僅表達一下自己的觀點:
一、 重新定位:
    物業服務企業服務理念要回歸自然,不能再為了造聲勢大包大攬,有能力的干,沒有能力的也干。像社區文化,原本是社區居委會的工作,但我們往往忽視了企業自身的性質包攬起來,結果是力不從心,耗費了大量的人力、物力、財力,但效果卻不一定能得到居民的認可。物業服務企業的定位就是服務集成代理商。小區用戶需要什么樣的服務,我們就組織提供什么樣的服務。像社區文化活動,可以配合居委會,通過商家、廠家提供贊助或引導商家、廠家來組織有益的、互動的、豐富多彩的社區文化娛樂活動。我們要及早改變以往的思路,以往新園區大型活動基本都是地產贊助,一旦地產、物業完全分家,我們要考慮是否能傳承以前活動舉辦的規模,沒有了地產的支持如何在保證質量和數量前提下開展必要的社區活動。
二、 角色轉變:
    由過去的小區“管理者”轉變為小區的“服務者”。這一點我們悅豪走在了行業的前面,這一角色的轉變帶有歷史性意義。市場競爭機制決定了物業服務企業的角色定位。隨著服務市場的對外開放,角色的定位會越來越明確,這為我們的變革打下了良好的基礎。但要注意的是服務與管理并重,不能單獨強調服務,而缺乏應有的管理,導致我們遇事不敢管。
三、 立足發展:
    物業管理企業要獲得持續的經營效益,“只有發展才是硬道理”,企業應當主動地參與市場競爭,以積極的心態拓展項目,尋求更大的規模效益。
四、 堅守主業:
    物業管理企業,以主業為主,多種經營的經營戰略是值得提倡的,即以物業管理服務為主營業務,在此基礎上開展其他各經營活動,如項目二次開發、介入物業經營項目、開展物業管理延伸業務等。但是“多種經營”并非不務正業,不能偏離物業管理和服務的主題,經營要圍繞物業管理“服務業戶”這一中心,開發能產生一定經濟效益、能滿足業戶多種需求的經濟增長體,達到“雙贏”目的。

  對悅豪物業來講,目前正是高速發展和變革的黃金時期,在這個階段,必將需要一大批優秀的職業經理。能夠有效地組織人、財、物各項資源,獨擋一面地帶動團隊為客戶提供專業的物業經營、管理服務,并實現管理和盈利目標。
  但實際上,目前我們距離專業水準仍相差甚遠,主要表現在:
一、物業管理職業經理是一個專業化程度很高的職業,需要積累相當多的理論與實踐經驗,并取得注冊資質后才具備基本條件,我們有多少經理具備此資格?
二、物業管理職業經理是一項高風險、高機會成本職業,因為職業經理人要獨擋一面,帶領團隊去實現經營管理目標,也可以說公司把一個物業管理項目全權交托給職業經理人了。一個素質優秀的職業經理可以救活一個面臨虧損的項目,相反,一個不合格的經理,不但難以實現經營管理目標,甚至有可能丟失項目,喪失競爭的機會,耽誤了寶貴的時光。我們有多少經理能夠做到獨擋一面?
三、物業管理職業經理是本行業最為稀缺的寶貴資源。之所以稀缺,是因為職業經理具備獨立承擔一個物業管理項目的綜合素質。優秀的物業管理職業經理不是隨便花錢可以雇請來的,亦不是單靠培養、鍛煉就一定能塑造出來的,這種人才往往是可遇不可求。特別是在行業激烈競爭形勢下,物業管理職業經理真是千金不換,物業管理企業要創造品牌、開拓市場在很大程度上要靠這批職業經理的努力。可以說物業管理企業的競爭就是職業經理團隊的競爭。我們有多少經理可以勝任“職業經理”的稱號?看到了我們自身的差距,我們就應該永保“空杯心態”,通過不斷的學習逐漸完善自己,提高自己,以下的素質是必須具備的:
  一、進取心態;二、認真負責;三、親力親為; 四、觀念更新;五、競爭策略; 六、有效溝通;七、管理到位;八、人力資源;九、成本控制。
  中國物業管理是個新興行業,因為它正經歷著起步和發展階段,變革是必不可少的步驟,要生存、要發展就必須變,以變求精,以變求發展,做為悅豪物業的職業經理人,做為中國物業管理人我們任重道遠,前景輝煌,我們應當也必將能夠承擔起歷史賦予的重擔,“變革你準備好了嗎?”


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