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第五十三站:租客的房子著火 租客摔傷法院判物業賠10萬
作者:王媛媛    來源:品質管理部

    福建省福州市某小區一座住宅樓曾因為架空層突發大火,造成1死12傷。事故發生后,消防部門責任認定,火災由在架空層充電的電動車充電器短路引發,雖無直接責任者,但小區物業方、車庫承租方和看車人應負間接責任。
    周女士是在火災中受傷的12名傷者之一,為了求償,周女士將該小區物業公司告上了法庭.

    據周女士介紹,當時正在家中熟睡的她突然被樓下的大火驚醒,等她和丈夫準備往外逃生時,大火已經堵住了樓梯,無奈之下,她和丈夫從陽臺跳下,雖然保住了性命,但周女士椎體爆裂性骨折滑脫,左腳骨骨折。她不得不住院近2個月。周女士出院后,得知物業公司負有事故間接責任后,她將物業公司告上了法庭,求償各項費用11.2萬余元。

    法庭上,物業公司方面辯稱,周女士并非該小區業主,而是從業主手中租房在小區內居住,因此原、被告之間沒有物業管理合同關系,周女士起訴物業公司缺乏依據。

    法院經過審理后認為,原告雖非小區業主,與被告不存在物業服務合同關系,但原告通過租賃行為成為小區物業的使用人,被告作為小區的物業管理企業,對小區的物業及物業使用人應盡謹慎、勤勉的管理義務。物業公司將小區架空層發包給他人作為車庫使用,對承包人在架空層采用可燃性材料設置隔間、改變場所使用功能的行為制止不力,沒有盡到物業管理人的應盡義務,導致物業使用人受傷的嚴重后果,應當承擔違約責任并賠償原告的損失,最終,法院判決物業公司賠償周女士醫療費、誤工費等總計10.5萬余元。

  案例解讀

  一、首先大家需要明確,為何物業公司要承擔火災造成損失的一部分間接責任?

  依據《物業管理條例》第二條、第四十八條、第三十八條等,物業使用人在物業管理活動中的權利義務主要看業主與物業使用人之間書面或口頭約定的內容,業主與物業使用人應按照此約定履行各自的權利與義務。具體到本案中,物業使用人周女士按照其與業主之間的約定,履行了相應的義務,物業公司就應按其與業主之間的合同履行其應盡的物業管理義務,而本案中,物業公司未經業主大會同意,擅自將小區的共用部位架空層發包給他人作為車庫使用,其行為已經違反了物業服務合同的約定,故,物業公司應承擔相應的民事賠償責任。

  二、原告周女士,并非小區業主,為何也可以狀告物業公司維權?

  依據《物業管理條例》第四十八條,物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定,但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。

  具體到本案中,物業使用人作為實際承租人,享有其與業主之間合同約定的權利與義務,而物業公司作為物業管理服務企業,負有消除安全隱患的責任。當物業公司違反合同約定時,物業使用人有權起訴要求業主與物業公司承擔連帶違約責任。故本案中,周女士作為物業使用人有權依據《物業管理條例》四十八條規定,以自己名義直接起訴物業公司,要求其承擔相應的民事責任。

  三、如今在小區內的租房居住已經是普遍現象,那么這些租房者是否與業主享受同樣的權利呢?

  小區內的租住人員是否與業主享有同樣的權利,主要看其與業主之間合同約定的內容,如果合同約定的內容是與業主與物業公司之間合同約定的內容相一致,物業使用人就與業主享有同等的權利,也就是說業主享有的權利,物業使用人也享有。
 


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